Kurzfristige Vermietung – darf man das überhaupt noch und warum ist der Begriff „gewerblich“ dabei so wichtig?

Sie ist schon seit mehreren Jahren eine beliebte Art der Zukunftsvorsorge und, obwohl die Corona-Pandemie die Karten neu gemischt zu haben scheint, bleibt sie auch heute eine krisensichere Renditequelle – die Wohnungsvermietung. Speziell die kurzfristige Vermietung über Online-Plattformen wie Airbnb und Booking.com kann schnell und relativ unkompliziert hohe Umsätze generieren. Die daraus resultierenden Einkünfte können als gewerblich eingestuft werden, was sowohl steuerrechtliche, als auch gewerberechtliche Folgen nach sich ziehen kann.

Sie ist schon seit mehreren Jahren eine beliebte Art der Zukunftsvorsorge und, obwohl die Corona-Pandemie die Karten neu gemischt zu haben scheint, bleibt sie auch heute eine krisensichere Renditequelle – die Wohnungsvermietung.

Speziell die kurzfristige Vermietung über Online-Plattformen wie Airbnb und Booking.com kann schnell und relativ unkompliziert hohe Umsätze generieren. Die daraus resultierenden Einkünfte können als gewerblich eingestuft werden, was sowohl steuerrechtliche, als auch gewerberechtliche Folgen nach sich ziehen kann. Der Begriff der gewerblichen Vermietung wird dabei im Steuerrecht und im Gewerberecht unterschiedlich definiert, was schnell für Verwirrung sorgen kann. In der Bundeshauptstadt kommen mit der Wiener Bauordnung, die eine eigene Definition der Gewerblichkeit enthält, zusätzliche Herausforderungen hinzu.

Die Abgrenzung zur bloßen vermögensverwaltenden Vermietung hat nicht nur einen rein theoretischen Charakter – besonders aus praktischer Sicht sind die Auswirkungen der Zuordnung zur Gewerblichkeit massiv und können in höherer Steuerlast und zwingenden Sozialversicherungsbeiträgen resultieren oder ganz verboten sein.

 

Kurzfristige Vermietung im Steuerrecht

Nach Ansicht des VwGH werden Einkünfte aus einer kurzfristig vermieteten Wohnung dann zu Einkünften aus Gewerbebetrieb, wenn die Verwaltungsarbeit im konkreten Fall in erheblichem Umfang (deutlich) jenes Maß überschreitet, das üblicherweise mit der Verwaltung eigenen Vermögens verbunden ist. Das heißt, wenn abgesehen von der bloßen Wohnraumüberlassung auch andere, für die gewerbliche Beherbergung typische Dienstleistungen wie etwa Frühstück oder tägliche Zimmerreinigung erbracht werden.

Die Schlüsselpassage ist dabei – „im konkreten Fall“ – denn weder die Anzahl der Objekte noch die Vermarktungsart, noch das Ausmaß der erbrachten Zusatzleistungen sind als eindeutige Kriterien für verlässliche Abgrenzung definiert.

Die Auswirkungen im Steuerrecht betreffen die Höhe der Abschreibung, Investitionsbegünstigungen und Möglichkeiten der Verlustverrechenbarkeit mit anderen Einkünften. Außerdem wird die Beendigung der Vermietungstätigkeit unterschiedlich besteuert und kann in einer unangenehm hohen Steuerlast resultieren.

Das Gewerberecht behandelt die Frage der Gewerblichkeit strenger und das kann zum Auseinanderfallen der Definitionen führen.

 

 

Kurzfristige Vermietung im Gewerberecht

Aus der VwGH-Judikatur der letzten Jahre lassen sich gemeinsame Entscheidungskriterien zur Abgrenzung zwischen bloßer Vermietung und gewerblicher Vermietungstätigkeit erkennen. So bleibt Privatzimmervermietung innerhalb des Wohnungsverbandes selbst dann nicht gewerblich, wenn Zusatzleistungen wie Reinigung und Frühstück durch Haushaltsangehörige angeboten werden. Bei weniger als 10 bereitgestellten Betten ist dabei auch Werbung auf touristischen Online-Plattformen erlaubt.

Hingegen wird die Vermietung einer ganzen Wohnung bereits dann als gewerblich eingestuft, wenn Zusatzleistungen im geringen Ausmaß erbracht und die Vermietung über Online-Plattformen beworben werden. Im Gegensatz zum Steuerrecht wird die Anzahl der vermieteten Wohnungen regelmäßig zum Kriterium der Gewerblichkeit – und das bereits ab der zweiten Wohnung.

Eine gewerbliche Tätigkeit iSd Gewerbeordnung erfordert einen Gewerbeschein und unterliegt außerdem der Pflichtversicherung bei der SVS. Widrigenfalls drohen hohe Verwaltungsstrafen.

 

Kurzfristige Vermietung iSd Wiener Bauordnung

Eine weitere, sehr exakte Definition der Gewerblichkeit enthält die Wiener Bauordnung. Demnach ist eine regelmäßige Zurverfügungstellung von Wohnräumen für kurzfristige Beherbergungszwecke gegen Entgelt gewerblich. Solch eine Tätigkeit ist in den sogenannten Wohnzonen in Wien, die sich durchaus nicht nur auf die innenstädtischen Bezirke beschränken, verboten.

Die Anzahl der vermieteten Objekte und das Erbringen von Zusatzleistungen sind für die Beurteilung der Gewerblichkeit völlig irrelevant. Eine Ausnahme stellt nur eine gelegentliche Eigenheimvermietung z.B. für die Urlaubszeit dar oder die Vermietung einer Eigentumswohnung für touristische Zwecke bei Vorliegen einer Einwilligung der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft.

Auch in den anderen Bundesländern existieren Vorschriften und Beschränkungen für Vermietung an Urlaubsgäste. Die Tourismusabgaben und Aufenthaltsabgaben wie Orts- und Kurtaxe sind zu beachten.